農地転用の許可

農地法では、農地を農地以外のものとする事実行為をする場合、または農地および採草放牧地をそれ以外のものとするため、所有権を移転し、賃借権その他使用および収益を目的とする権利を設定、もしくは移転する場合に行政庁の許可をうけなければならないとし、権利の設定、移転については、許可がなければ効力を生じないとしています。このような転用規制は、もともと国民食糧の確保のための農地を保全することを主たる目的としたものですが、その後の経済の成長とともに都市の無秩序な発展等によって、農業生産環境の悪化等の傾向が強まっており、現在では農地の量的確保の問題とともに、投機的土地取得防止、優良な生産環境の保全という質的な問題にも対処する必要がでてきています。このためには総合的な土地利用計画が必要ですが、このうち農地転用規制との関係では、都市計画法における市街化区域、市街化調整区域、農振法における農用地区域が重要です。規割の対象となる転用行為は、住宅敷地、工場用地等にする積極的な行為だけでなく、公園の花壇にする等農地を耕作の目的に供しえない状態にする行為も含まれます。また許可権者は、同一事業の目的に供するために2ヘクタールをこえて農地を転用する場合、およびこれにあわせ行なう採草放牧地の転用は農林大臣、2ヘクタール以下の場合、および採草放牧地の転用は知事となります。この場合の同一事業の目的に供するとは同一の事業主体が、時間、空間を問わず、一連の事業計画の下に転用することをいいます。したがってたとえ単年で2へクタールをこえなくても一連の事業計画としては2ヘクタールをこえる場合は農林大臣が許可権者となります。

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農地法四条、五条および七三条の規定には、農地法三条のように法律上許可基準が明らかにされていません。このため昭和三四年に農地転用許可基準が制定され、農林事務次官名で通達されました。その後都市計画法の制定に伴い、四四年に、市街化を抑制すべき区域である市街化調整区域についての許可基準が、一般基準の特則として制定されました。一方で、四四年に制定された農振法に関しては、その一七条の規定との関連で農用地区域内における転用が厳しく規制されることとなりました。
一般許可基準のうち農地の区分にかかる部分は、市街化調整区域の許可基準、市街化区域内の転用の扱い、及び農用地区域内の農地転用以外の区域で適用されるもので、農業以外の土地利用との調整を図りながら優良農地を維持保全しようとするものです。
農地の区分は農地を第一種農地、第二種農地、第三種農地の三つに区分します。
第一種農地は農業生産力の高い農地、集団的に存在している農地、土地改良事業、開拓事業等農業に対する公共投資の対象となった農地、のいずれかに該当する農地で、農地として積極的に維持する必要があるものですが、第二種および第三種農地に該当するものは除かれます。
第二種農地は、街路が普遍的に配置された地域内の農地、役場等公共施設から近距離にある地域内の農地等近い将来市街地として発展する環境にある地域内の農地および生産力の低い小団地の農地です。
第三種農地は、区画整理事業地区内にある農地、ガス、上下水道の整備された地域内にある農地、公共施設から至近距難にある農地等都市的環境の整備された地域内に存在する農地で、農地として維持する必要性の少ない農地です。この農地区分は固定的なものではなく、都市的施設が整備されたり、土地改良等の農業投資が行なわれたりすることによって、流動的に変るものであるために、その判断はあらかじめ行なっておくことはできず、農地転用許可申請があった都度行なうことになります。
以上のような農地区分を許可との関連でみると、農地転用は極力第三種農地に指向させることとされ、第二種農地を対象とする転用は、第三種農地に立地することが困難であるか、または不適当である場合にかぎること、さらに第一種農地における農地転用は原則として許可せず、例外的に土地収用法等による収用該当事業、農業用施設等第三種または第二種農地に立地することが困難であるか、または不適当である場合に限定して許可できることとされています。なお農業以外の土地利用との調整を了した地域においては、その計画を尊重しますが、その場合も可能なかぎり第三種、第二種、第一種農地の順序に転用するように努めることとされています。
転用許可に際しては農地の区分による判断のほか、転用目的の確実性、転用候補地の位置と面積、農業生産に及ぽす影響、被害防除措置、離農措置等の妥当性が検討されます。
市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域で、区城区分にあたり農林漁業に関する土地利用との調整を了していること等から一般許可基準と異なる基準を設けています。農地の区分は、一般許可基準と異なり、甲種農地および乙種農地に区分しています。甲種農地は、集団的農地、国の直轄または補助による土地基盤整備事業の対象となった農地で、一定の期限を経過していないものおよびその事業を計画中の地区内にある農地、農林漁業関係施策対象農地であり、これ以外の農地を乙種農地とし、一般許可基準どおり第一種農地から第三種農地までの区分がなされています。このうち甲種農地の許可は、一般許可基準の一種農地より厳しく、土地取用法二六条一項の規定による告示があった事業の目的に供される場合、農業経営の合理化等に役立つ施設に供される場合、採石等資源の関係から位置的に制約される施設に供される場合等甲種農地以外の土地に立地することが困難であるか、不通当であると認められる場合にかぎり、倒外的に行なわれます。一方乙種農地については、一般許可基準とほぽ同様の取扱いとなっています。
市街化区域内の転用の扱い。市街化区域は、優先的計画的に市街化を図るべき区域であり、農地転用もその趣旨に沿って、農地法施行規則に定める届出書および添付書類を転用行為着手の五○日前までに知事に届け出て受理されれば、農地法四条、五条の許可は不要となります。
農用地区域内の農地転用。農振法一七条は、農林大臣および知事が農用地区域内において、農地等の転用許可に関する処分を行なうにあたっては、農用地利用計画で指定された用途以外の用途に供されないようにしなければならない旨規定しています。したがって農用地区域内の農地等を指定用途以外に転用する場合は、一切許可されません。この一七条の規定は、農地法の転用規制の運用によって農用地利用計画の実効性を確保しようとするもので、農地転用の許可に際しての判断基準となります。なお、農業振興地域であっても、農用地区域でなければ、農振法一七条の適用はなく、一般の転用と同様に扱われます。

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