既墾地と未墾地

農地法では農地、採草放牧地の既墾地とならんで未墾地に関しても現定を設けています。この未墾地については、特に定義はありませんが、自然的条件、経済的条件からみて、開発して農耕地として利用できる土地をいい、山林、原野であっても、水面であってもかまいません。この未墾地の農地法上の位置づけは、法制定の当初は、食糧増産、自作農の創設および経営の安定を図るためのものとしての農耕地の外延的拡大、すなわち開拓政策の対象として、いわば既墾地の補完措置として考えられてきました。それがその後の経済、社会情勢の変化に即応して、その意義も変化をみせ、昭和四五年の農地法改正においては、畜産的土地利用を図る見地から、草地利用権制度が新たに創設されました。

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既墾地については国民食糧の生産手段としての特殊性等から、土地を使用取益する権利の設定、移転のすべてを原則として行政庁の許可にかかわらしめ、不耕作および投機目的での権利取得を禁止しているほか賃貸借に関しても、耕作者の権利保護の見地から、民法の特則として、農地等の引渡に第三者対抗力を与え、解約等を制限し、農地の小作料についても一定の制約を設けています。このほか農地については、不在地主の制限等小作地の保有制限を設け、これに違反した者に対しては一定の手続の下に買収し、耕作者に売り渡すこととしています。
未墾地については、既墾地におけるほど強い規制はなく、農地法では、自作農の創設および経営の安定を図るため、国が未墾地を買収し、売渡をする場合の手続と規制を設けているほか、草地利用権に関する手続、規制を設けています。以上のほかは、国土利用計画法、農振法、森林法等他の法律による規制はあるものの、農地法にはなんら規制は設けられていません。
国の買収は、農地法施行令で定める一定の基準に合致し、農業上利用することが国土資源の利用に関する総合的見地から適当と認められる未墾地のほか、これに必要な道路、水路、防風林、建物、工作物等の付帯施設等が対象となり国は都道府県開拓審議会の意見をきいて行ないます。この買収は、国が買収令書に記載された買収の期日までに対価の支払いまたは供託をしたときに効果が生じます。その効果は、既墾地の買収が承継取得であるのとは異なり、原始取得であり、その効果の発生とともに、所有権以外の権利がすべて消滅し、消滅した担保権は供託された対価に対して権利の行使ができます。
売渡は、農地法四四条の規定により買収した土地等のほか、国の所有する土地等で、自作農の創設および経営の安定のために所管換、所属替をしたものが対象となります。この売渡は知事または農林大臣が定める土地配分計画にもとづき、買受申込者に対して行なわれます。
売り渡した土地等については、売渡目的の達成を期するため、売渡通知書に記載された開墾を完了すぺき時期の到来後知事は遅滞なく開墾の状況、売渡の目的に供しているかどうかを検査し、その結果、開墾していないことが明らかになった場合、売渡の用途に供していないことが明らかになった場合、みずからその用途に供することをやめた場合等には、国は売渡の時の対価で買戻し、本来の行政目的を達するために、他の適当な者に売り渡します。この買戻の効果も買収の効果に同じです。
売り渡した土地等については、売渡通知書に記載された開墾を完了すべき時期到来後三年を経過するまでの間は、その処分は農林大臣の許可を要します。これは売渡目的を達成するためのもので、許可をうけないでした行為は効力を生じません。この許可の対象となるものは、所有権移転のほか、地上権、永小作権、賃借権その他使用および収益を目的とする権利の設定、移転がすべて含まれますが、遺産の分割、包括遺贈等七三条一項各号に列挙されたものは許可を要しません。この許可は農地法三条、五案の許可基準に準して行なわれますが、検査前の許可はとくに厳しく運用されています。
売り渡された土地で開墾されたものは、農地法上農地または採草放牧地と認められるものが多いのですが、その土地の特殊性から一定の期間その土地についての使用および収益権の設定、移転について農林大臣の許可を要することとされていることから、その間は農地一般に適用される農地法三条、五条の規定は適用されません。しかし、その期間が経過すれば農地または採草放牧地として一般の規定の適用をうけることになります。
草地利用権とは昭和四五年の農地法改正により設けられた制度で、近年の畜産振興、特に飼料基盤の整備を図る見地から、未墾地の草地としての開発利用を推進するために創設されたものです。この制度は、市町村または農業協同組合が、その住民または組合員の共同利用草地として未墾地の高度利用を図ろうとする場合に、土地所有者およびその土地に関し権利を有する者に対して、一定の要件の下に都道府県知事の承認をうけて、草地利用権(賃借権)設定について協議をし、その協議がととのわないときには、知事の裁定によって、強制的に草地利用権(賃借権)を設定するものです。この制度では、対象となる土地等の権利者の私有財産を制限することになるので、土地選定についての制限、土地所有者等への意見書の提出機合の付与等裁定の要件、手続について慎重な要件を設けているほか、草地利用権の期間の更新、賃貸借の解除権、譲渡・転貸の禁止、土地所有者等に対する買取請求権の付与等民法の特則を設けています。一般に草地造成された土地は、農地または採草放牧地とみられる場合が多いのですが、知事の介入によって成立した草地利用権(賃借権)については農地法一九条(賃貸借の更新)、二○条(賃貸借の解約等の制限)の規定は通用されません。しかし、知事の介入によらず、当事者の合意により設定された草地利用を目的とする賃貸借については、農地法一九条、二○条分通用があります。

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