農地移転

現に農地である土地の売買は、買主が農地として利用するための売買でも、買主が宅地等に転用するための売買でも、特殊な例外の場合を除き、当事者が都道府県知事の許可をうけないと無効です。つまり、売買によって買主が所有権を取得するという効果が発生するためには、知事の許可が必要なのです。このことを、許可は農地所有権移転行為の効力発生要件だとか、法定条件だとかいいます。ただ、気をつけてほしい点は、売買契約から発生する効果のなかでも、買主が所有権を取得すること以外のものは、知事の許可がなくても有効となることです。
知事に対する許可申請書には、売主、買主の両者が連署しなければなりません。そこで、売主も買主も当然にこの許可申請に協力する義務を負担します。したがって、一方の当事者が許可申請に協力しなければ、他方の当事者は、訴をもってこれを強制できますし、またこれを理由に売買契約を解除することもできます。ただ、売買契約を解除するには、自分がまず、許可申請に必要な行為で自分の側でてきることをする必要があります。

スポンサーリンク

買主は、売買契約により、知事の許可を条件とする所有権移転請求権を取得していることになりますので、この権利を保全するために仮登記をすることができます。以前は、農地法との関係で、この仮登記ができるかどうかについて、判例では説が分かれていましたが、現在では、この仮登記が有効なことについては争いがないようですし、登記実務も仮登記を認めています。
買主は、売主に対する許可申請請求権を保全するために、売主が第三者に対して有する抹消登記請求権を代位行使したり、あるいは、所有権移転請求権を保全するため、売主に代位して、農地の不法占有者に対し、引渡を請求することができます。
買主が、売主に対して、知事に対する許可申請手続に協力せよと請求する際に、あわせて、その知事の許可があったなら所有権移転登記手続に協力せよ、ということまで同時に請求することができるでしょうか。以前には、これができるという判例とできないという判例とが対立していましたが、現在では、すくなくとも、将来知事の許可があったときに、売主が任意に所有権移転登記に協力しないおそれがある以上、知事に対する許可申請の請求と同時に、知事の許可を条件とする所有権移転登記手続請求も、あわせてできるとされています。
売主は、売買契約締結の後、知事の許可がある前に、任意に 買主に引き渡した目的農地を、その後許可がある前に、返還するよう請求することができるでしょうか。知事の許可がないかぎり目的農地の所有権はまだ売主にあるわけですから、売主は所有権に基づいて引渡を請求できる理屈ですが、売主は一度は売買契約に基づいて任意に引き渡しているので、簡単にはゆかない場合があります。売主からの引渡請求を認めた判例もあり、売主の請求は権利濫用であるとして認めなかった判例もあります。
農地の売買契約がなされ、それに対して知事の許可がない間に、買主がさらに第三者と売買契約をした場合、転買人には、直接に最初の売主に対して、知事への許可申請に協力するよう請求する権利があるでしょうか。農地でない土地が、甲から乙、乙から丙へと譲渡されたときに、移転登記は乙をとばして、甲から丙に直接にすることが認められているのと同様に、農地売買についての知事の許可も、中間省略の許可でよろしい、と簡単に考えるわけにはゆきません。というのは、農地所有権が移転するためには、私法上有効な売買と知事の許可との両方が必要であり、その一方だけでは足りないからです。農地の売買契約がAとBとの間でなされても、知事の許可がない以上、所有権はBに移りません。BがCに転売する契約をしても、Bに所有権がないのだし、許可もないのだから、Cに所有権が移転するはずはありません。さらに、AC間に直接売買があったことにして、これについて知事の許可を受けたとしても、実はAC間に私法上有効な売気がないとすれば、やはりCは所有権を取得できません。
これが一応の原理ですが、実際問題としては、AC間に私法上有効な売買があったかどうかの認定が微妙です。つまり、AとBとの間の売買に際して、Aは、転買人が誰であっても直接転買人のために許可申請手続をする旨の約束をし、譲受人記載欄白紙の許可申請書をBに交付しておいたところ、その農地がBからCからDと転売され、Dがこの約束に基づいてAに対し許可申請手続を請求したのに対し、この約束は無効だからということで、Dの請求を認めなかった判例があります。
しかし他方、のABC三者の間で、とにかくCが有効に所有権を取得できるように協力しようとの合意があり、CがAから直接買い受けたものとして知事の許可を受けた後、AC間にトラブルが起き、AがCの所有権取得を争ったので、CがAに対し所有権確認請求をしたのを認めた判例、OAC間の売買があったものとして許可を受けたが、実はAB間に売買があり、CはBの権利を譲り受けたものという場合に、CのAに対する移転登記請求を認めた判例AからBからCの売買で、BがAに手続の簡略化を申し入れ、AとCとの連名による許可申請書が提出され、許可があったので、CがAに移転登記請求をしたのを認めた判例、AからBからCの売買の後、あらためてAB間で、AからCに直接所有権を移転し、かつ許可申請をする合意があったので、BがAに対し、Cへの所有権移転許可申請および許可を条件とする移転登記請求をしたのを認めた判例があります。

田舎暮らし

農地の売買/ 農地の転用手続き/ 農地移転/ 農地の売買と登記/ 山林の売買/ 山林立木と庭木の売買/ 立木留保の山林売買/ 住宅地として仮登記名義の農地を購入したとき/ 小作地の返還/