農地法許可後の法律関係

農地の売買契約で農地法の許可が与えられたときは、売買契約が効力を生じ、契約に従って農地の所有権は買主に移転し、売主は買主への所有権移転登記手続をなすべき義務を負い、買主は代金支払養務を負うことになります。逆に農地の売買に関する農地法の許可申請につき不許可の決定がなされた時は、農地の売買契約は、効力を生じる余地がまったくなくなり、農地の所有権を移転することが確定的に不能になります。この時点で、契約の当事者は、契約に従ってなんらかの請求をすることができなくなり、すでになされたことは原状に回復すぺきこととなります。売主はもはや代金請求をすることができなくなるばかりか、すでに代金を受領していれば、これを返還しなければならなくなります。買主は契約に基づく所有権移転をうけることができず、所有権移転登記手続を求めることもできず、仮登記がなされていれば、これを抹消しなければなりません。当事者双方は、原則として不許可になったことに基づく損害をお互いに相手方に請求することはできなくなります。

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前述のように、農地の売買契約は、農地法の許可がなければ効力を生じませんが許可がなされるまでには、各法条所定の要件の有無の調査に時目を要するために、その間の不測の事態を避けるため、売買契約後に許可がなされる前に、農地につき所有権移転請求権保全の仮登記を経ておくことがあります。また住宅地等の需要急激な高まりに伴って、宅地等への転用を意図して、活発に農地が売買され、仮登記を経る例が多くみられるようになりました。特に後者の場合には、宅地等への転用による巨額な利益の取得を目的とするため、自ら宅地等への造成を行う意図もなく、有利な条件で転売することのみを意図する者による買いあさりもみられ、農地法による許可についての確たる見込みもなく、代金の全額さえ払う例もあり、許可が得られないこととなった場合に無用の紛争を残すことがあります。しかしながら、仮登記は本登記がなされたときには、本登記の効力が仮登記のなされた時を基準として判断されるという順位保全の効力を有するもので、それ以上の効力をもつものではありません。農地の売買についていえば、農地法の許可が得られて本登記手続がなされてはじめて仮登記をした利点が出てくるにすぎず、許可がなく、したがって本登記もされていない段階では、仮登記があるということは、法律上なんらの意味を有するものではありません。仮登記の効力は前記のようなものであるので、農地法の許可申請につき不許可の決定がなされた時は、もはや仮登記を存続させる意味がなくなり、仮登記は当然抹消されることとなります。

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